PRECIOS HEDONICOS


                                         INTRODUCCIÓN

Normalmente, el proveedor de un bien o servicio enfrenta una demanda explícita por su producto, la cual determina, en conjunto con la estructura de costos relevante, el comportamiento en el mercado de dicho proveedor. Cada bien y servicio, por su parte, está constituido por una serie de características o atributos que, en conjunto, configuran la unidad básica que es transada en el mercado. Dichos atributos, en la medida en que son inevitablemente traspasados por el proveedor al consumidor al momento de efectuar éste la compra del bien, tienen la particularidad de afectar positiva o negativamente el precio de éste, dependiendo de la valoración que el demandante mantenga por cada uno de estos atributos. 

Desde de los inicios de la humanidad hemos tenido matices que nos implanta una sociedad totalmente superficial que nos mide por nuestro físico o por cuanto tenemos; cosa que no es ajeno a la economía una competencia entre agentes que se encargan de vender productos que satisfacen al cliente y además sacian temporalmente el deseo de estar en vanguardia al mundo de la innovación que se maneja a una alta velocidad ;al cabo del tiempo se ha ido mejorando la manera de vivir, y cada día se hace más indispensable usar nuevos métodos que satisfagan nuestros gustos y además favorezcan nuestra economía. Cuando hablamos de método hedónico, podríamos decir que son modificaciones en la calidad del bien o servicio analizado. Con esta técnica econométrica se realizan ajustes en los precios de los bienes y servicios más vinculados con los avances tecnológicos y por ende con mejoras de calidad. Muchos de los bienes que se comercializan habitualmente en el mercado son un agregado de características o atributos que no pueden ser vendidos o comprados por separado. Cuando compramos un bien, realmente compramos un conjunto de atributos y calidades que no pueden adquirirse por separado, ya que para ellos no existe un mercado independiente. Si un bien es en realidad un conjunto de atributos, entonces el precio del mercado debe ir según el agregado de los precios individuales de los atributos que también contiene-hipótesis hedónica.

Calidad, diversidad y disponibilidad son tres prioridades en las estadísticas de cualquier país, máxime cuando las decisiones de política económica se sustentan en ellas. Por ello, cuanto mejor sea la calidad y por ende la fiabilidad de las fuentes estadísticas, más pertinente será el diseño de

las políticas económicas. Al hilo de esta observación surgen inmediatamente las siguientes preguntas:

¿existen o no sesgos en algunos de los indicadores que manejamos usualmente? y, si existen ¿cómo afectan al cálculo de los componentes

del crecimiento económico?

Esta cuestión es especialmente relevante para la tasa de variación de los precios, puesto que de su correcta medición depende el cómputo fiable

de los agregados macroeconómicos en términos reales.

OBJETIVOS

• Conocer el concepto de "Precios Hedonicos".
• Familiarizar los términos en cuanto a los temas de los Precios Hedonicos
• Conocer el Método de los Precios Hedonicos

MODELO DE LOS PRECIOS HIDONICOS

La aplicación de las teorías hedónicas se remonta al estudio realizado por Ridker y Henning en 1967, 

quienes analizaron para St. Louis, Estados Unidos, el efecto de la contaminación del aire sobre el 

precio de mercado de las viviendas, así como de otras características propias de los inmuebles y su vecindario. 

Posteriormente, S. Rosen (1974) enunció formalmente un modelo de precios hedónicos en dos etapas para obtener precios (primera etapa) y demandas (segunda etapa) implícitas para cada atributo o característica. 

El valor de un bien raíz no sólo está determinado por sus características estrictamente residenciales, comerciales o industriales, sino también por los complejos procesos de inversión, especulación y arbitraje que tienen lugar con el crecimiento y desarrollo urbano de las ciudades, con la congestión de las áreas urbanas inducida por el mayor poblamiento y el crecimiento de la edificación, y con las políticas de regulación urbana que implementa la autoridad, entre otros. 

La Teoría de Precios Hedónicos pretende explicar el valor de un bien raíz, entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construcción, diseño interior y exterior, áreas verdes, ubicación, características del vecindario, etc.), en función de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, demandas implícitas. 

En otras palabras, la teoría permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raíz, mediante lo cual es posible determinar cómo cambiará dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. 

EXPRESIÓN DEL MODELO 

La metodología estándar proporciona una ecuación hedónica de precios que capta el efecto de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinación de su valor de mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente: P = f (I, V, U, Z, S, E; w) (1) La variable P corresponde al precio del bien raíz, el cual se asume está determinado por los argumentos de la función f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable como el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la indicación teórica (corroborada por la experiencia empírica) de que la superficie de éste ejerce una fuerte influencia como variable explicativa del valor del metro cuadrado. Los argumentos de la ecuación hedónica en la ecuación (1) se agrupan en seis categorías: I : características inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseño interior, equipamiento interior, número de habitaciones, calidad de los materiales, etc.).

FORMA FUNCIONAL 

La forma funcional f en (1) no necesariamente corresponde a una expresión lineal, debido a que la relación entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como una razón constante. La experiencia empírica demuestra que la relación entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales logarítmicas (por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta significativamente la superficie).

MULTICOLINEALIDAD 

Un problema siempre presente en regresiones de modelos hedónicos es el de la multicolinealidad entre las variables explicativas del precio de la vivienda. En general, es esperable que casas grandes también tengan muchos dormitorios, y varios baños, y estén ubicadas en buenos barrios, y estén construidas con mejores materiales, etc. Asimismo, es muy posible que las viviendas que no tengan agua ni alcantarillado también se encuentren en barrios marginales, y sean más pequeñas, y tengan menos dormitorios, y estén construidas con materiales de menor calidad. El resultado de este fenómeno es que tiende a existir asociación entre las variables, por lo que las muestras obtenidas de un universo cualquiera tenderán a mostrar altos grados de multicolinealidad, es decir, de correlación o asociación, entre varias de las variables que contengan.

PASOS PARA LA APLICACIÓN DEL MODELO HEDONICO:

Para el desarrollo del modelo se deben utilizar diferentes fuentes de información secundaria, por ejemplo, la información referida a los atributos ambientales (calidad de agua, calidad de aire, niveles de ruido, disponibilidad de agua, erosión, etc.), es información que manejan las autoridades ambientales o las secretarías de salud. Mientras que la información relacionada con los precios de venta o arrendamiento de inmuebles o propiedades está disponible en las oficinas de finca raíz, empresas inmobiliarias y constructoras o registros notariales. Es aconsejable completar la información secundaria                           con información geográfica. Los pasos a seguir para el desarrollo de esta metodología son:

Una vez se identifique el atributo ambiental que se desea valorar (contaminación atmosférica, contaminación hídrica, niveles de ruido, distancia a un espacio con valor paisajístico: lago, parque natural, humedal, etc.), se debe seleccionar un indicador que describa el atributo (toneladas de DBO /año, coliformes fecales ppm/cm3).

    Se debe seleccionar el conjunto de características estructurales, del inmueble o propiedad, que puedan afectar su precio.

 Se debe conseguir la información relacionada con la variable dependiente "precio del inmueble o propiedad". Se aconseja utilizar los valores de las transacciones efectivamente hechas o utilizar la información de avalúos existentes en las oficinas de catastro (aunque los avalúos no corresponden al precio comercial). En el caso de los estudios hedónicos para el mercado de vivienda, es preferible utilizar el precio de alquiler debido a que es más dinámico y refleja los cambios del entorno.

Una vez definida la información requerida y sus fuentes, se procede a seleccionar estadísticamente una muestra representativa de los inmuebles asociados al atributo ambiental que se desea valorar. Es importante definir con claridad los límites geográficos del estudio.

  Teniendo claridad sobre el modelo que se desea estimar, se procede a recopilar la información para estructurar la base de datos y a estimar, por métodos de regresión, los parámetros del modelo. Es importante tener en cuenta que se deben realizar varios ensayos econométricos hasta encontrar la función hedónica adecuada, dado que los modelos hedónicos tienen problemas de especificación.

Una vez especificada la ecuación correspondiente, la estimación de sus parámetros a partir de los datos puede hacerse de dos formas:

a) A través de un análisis diagonal: se analiza un conjunto determinado de viviendas en un instante de tiempo y se recogen tanto sus precios como sus diferentes características.

b) Mediante un análisis temporal: se estudia cómo cambia el precio de una determinada vivienda al ir variando la calidad de alguno de los bienes ambientales de la zona.

Es frecuente encontrar en este tipo de modelos problemas de correlación entre variables, o los que surgen por no normalidad en la distribución de los datos.

Los parámetros estimados para las variables independientes (atributos de la vivienda o propiedad) representan los efectos marginales de cada una de las características del inmueble sobre su precio y con base en la estimación de estos parámetros se calcula la disponibilidad a pagar por cada uno de los atributos.

El modelo parte de establecer la relación existente entre el precio de un bien heterogéneo (un predio) y algunos de sus atributos, como por ejemplo la calidad ambiental. Una vivienda puede ser descrita por un conjunto de características estructurales (área, número de baños, de garajes, de cuartos, antigüedad, etc.), por las características socio económicas (vías de acceso, estrato, cercanía a supermercados, escuelas, etc.) y por las características ambientales (ruido, contaminación atmosférica, visual, espacios naturales, espacios recreativos, acceso a servicios públicos, etc.). De tal manera que el precio de la vivienda será función del conjunto de atributos antes descritos, como se muestra en la siguiente expresión: 

El precio hedónico de equilibrio surge de la interacción entre los productores y consumidores en el mercado, en donde los consumidores, además de demandar vivienda con unas características diferenciadas (Zi), consumen una canasta de bienes (X) que contiene: alimentos, transporte salud, educación, etc., en donde el consumo de vivienda y los demás bienes está restringido por el ingreso (Y).

Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que posee características Zi donde una de estas características puede ser la calidad ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta familiar, sujeto a una restricción presupuestaria (Mendieta 2001).

CONCLUSIÓN

Hasta el momento, el Modelo de Precios Hedónicos ha sido utilizado preferentemente en la evaluación de los beneficios de proyectos sociales en el área habitacional. En este sentido, el rol de organismos internacionales dedicados a financiar este tipo de proyectos ha sido determinante. La falta de un instrumental técnico apropiado de evaluación en los países destinatarios del financiamiento ha llevado a estos organismos a exigir la utilización de esta herramienta, con distinto grado de éxito. Sin embargo, como se ha visto, la potencialidad de aplicaciones de la metodología supera con mucho el ámbito estrictamente social, pudiendo ser utilizada en forma satisfactoria en la evaluación privada de proyectos. La principal ventaja que provee en este ámbito es la de entregar herramientas conducentes a la maximización en la utilización de los recursos, y por ende de la utilidad, sujeta al diseño y aplicación apropiada del modelo. Durante los últimos años, la utilización del modelo ha sido ampliada en forma exitosa a la valorización, diseño y evaluación de proyectos con destino habitacional, comercial e industrial.